Un recente caso capitato allo Studio è stato quello di stabilire se il locatore di un affitto commerciale poteva dare disdetta alla prima scadenza del contratto per concedere i locali medesimi alla moglie del figlio che intendeva aprire un’attività di fioraia.
La risposta è negativa sulla base di quanto previsto dall’art. 29 della L 392/78, dato che la disdetta da parte del locatore può avvenire solo per casi tassativi, fra i quali non può essere ricompreso il caso in esame.
Per comprendere le ragioni, occorre partire dall’esame della disciplina prevista per le locazioni commerciali.
Che durata hanno le locazioni commerciali?
Le locazioni commerciali (quindi per usi diversi da quelli abitativi) hanno durata 6+6 se ad uso commerciale, industriale, artigianale, professionale, turistico (nelle locazioni alberghiere il termine si allunga a 9).
Termine variabile se a uso transitorio.
Che cosa si intende per disdetta del contratto di locazione?
La disdetta è un atto recettizio unilaterale che può essere del locatore o del conduttore e consiste nell’espresso diniego di rinnovo del contratto.
Per quali casi il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione?
Il locatore può comunicare la disdetta al conduttore alla I scadenza contrattuale solo in presenza delle condizioni di cui all’art. 29 legge 392/1978, 12 mesi prima della scadenza (18 mesi delle locazioni alberghiere).
Quali sono i casi previsti dall’art. 29 legge 392/1978?
- adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
- demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro a determinate condizioni;
Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, il locatore può negare la rinnovazione del contratto ad ulteriori condizioni.
Quali sono le attività indicate nell’art. 27 della legge 392/1978 che legittimano la disdetta da parte del locatore alla prima scadenza contrattuale?
Attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.
Altresì, contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
Cosa deve contenere la disdetta del locatore alla prima scadenza del contratto?
La disdetta, inviata con raccomandata a.r., deve contenere i motivi specifici per cui il locatore intende negare il rinnovo.
Il locatore deve versare un’indennità di avviamento e quando?
Si, il locatore deve versare l’indennità di avviamento al conduttore se però ricorrono alcune condizioni correlate all’attività esercitata (ad es. non spetta per attività non a contatto con il pubblico, attività professionali, ecc…), alla I e II scadenza, se è lui che ha comunicato la disdetta al conduttore. Non in caso contrario.
Che differenza c’è fra parenti e affini?
Parentela è il vincolo che lega un soggetto ad altro da cui discende. Es. madre con il figlio.
Diversa è l’affinità che è il vincolo che lega un coniuge ai parenti dell’altro. Es. genero e suocera.
Come si determinano i gradi di parentela?
La parentela può essere in linea retta (madre e figlio) o collaterale (fratelli rispetto alla madre)
Questa distinzione serve a determinare il calcolo del grado della parentela, dato che nella linea retta è dato dal numero delle generazioni, senza contare quella più anziana (ad esempio, padre e figlio sono tra loro parenti di primo grado).
Nella linea collaterale è determinato dal numero delle generazioni da una persona all’avo comune e da questi all’altra persona, senza contare l’avo comune (ad esempio, fratelli e sorelle sono tra loro parenti di secondo grado).
Conclusione
Nel caso prospettato, anche se l’attività esercitata dalla nuora è attività commerciale rientrante nelle previsioni dell’art. 27 della legge 392/1978, tuttavia la stessa non è parente del locatore, bensì affine di primo grado rispetto allo stesso locatore.
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