Spesso capita che si rivolgano allo Studio proprietari di immobili concessi in uso a titolo di locazione (sia abitativa e sia commerciale), i cui affittuari sono in forte arretrato rispetto al pagamento di canoni di locazione e spese condominiali.
L’attesa nel rivolgersi a un legale, si rileva spesso dannosa, in quanto comporta, il più delle volte, non solo il lievitare della morosità e parallelamente delle spese legali, ma anche delle tasse.
E’ quindi necessario agire tempestivamente, al fine di promuovere il prima possibile l’azione di sfratto e la procedura monitoria per il recupero coattivo delle somme dovute.
In che cosa consiste l’intimazione di sfratto?
E’ un atto giudiziale che va notificato all’affittuario, in cui si intima a quest’ultimo di lasciare libero l’immobile e, a tale fine, di comparire in udienza avanti il Tribunale dove ha sede l’immobile.
Lo sfratto può essere notificato sia in caso di mancato rilascio dell’immobile per finita locazione e sia nel caso di morosità.
Come si promuove l’azione di sfratto per morosità?
E’ necessaria preventiva diffida all’affittuario di adempiere al saldo della morosità entro un breve termine.
In caso di mancato adempimento, laddove la morosità sia pari a una mensilità di canone, trascorsi venti giorni dalla scadenza o pari a due mensilità nel caso degli oneri accessori, è possibile promuovere l’azione giudiziale volta all’ottenimento della liberazione dell’immobile presso il Tribunale dove ha sede l’immobile.
Cosa può succedere in udienza?
- L’affittuario non si presenta: in questo caso, il magistrato convalida l’intimazione di sfratto;
- L’affittuario si presenta e chiede termine di grazia (ciò è consentito solo nelle locazioni ad uso abitativo): trascorso tale termine, all’udienza successiva il magistrato verifica il saldo della morosità e delle spese legali; in caso contrario, convalida lo sfratto;
- L’affittuario propone opposizione allo sfratto: in questo caso prende avvio un normale procedimento di cognizione, ma se l’opposizione non è fondata su prova scritta e di pronta soluzione, il giudice può convalidare lo sfratto.
Se ottenuta la convalida di sfratto, l’affittuario non rilascia ancora l’immobile?
In questo caso sarà necessario avviare la fase di esecuzione coattiva per la liberazione dell’immobile tramite l’ausilio degli ufficiali pubblici.
Per il recupero delle somme dovute, cosa occorre fare?
Nello stesso atto di intimazione di sfratto si può chiedere la condanna dell’affittuario al pagamento della morosità dovuta sino al rilascio dell’immobile.
In alcuni Tribunali, tuttavia, è per prassi richiesto di promuovere separata azione di ricorso per decreto ingiuntivo.
Esistono forme alternative di risoluzione della morosità?
E’ possibile che l’affittuario possa rivolgersi al proprio Comune chiedendo di poter accedere ai contributi per la morosità incolpevole, presentando tutta la documentazione necessaria richiesta.
Le parti dovranno aderire alle condizioni a cui la concessione dei contributi è subordinata (es. stipula di contratto a canone concordato, ecc.).
Non è un obbligo e spesso, tale possibilità, si scontra con la perdita di fiducia fra le parti.
Perché è così importante iniziare la procedura di sfratto il prima possibile, anche al fine del pagamento delle tasse?
Perché non si ha diritto a una sospensione automatica delle tasse al verificarsi della morosità dell’affittuario.
Grazie al Decreto Sostegni, per le morosità provate da ingiunzioni di pagamento o intimazioni di sfratto datate dal primo gennaio 2020 in poi, non si paga l’IRPEF sui canoni di locazione non corrisposti.
Per le morosità precedenti, occorrerà, come prima, attendere la convalida di sfratto.
In conclusione, appena un inquilino inizia a non pagare l’affitto, è consigliabile contattare un legale esperto per dar corso all’ avvio del procedimento di sfratto per morosità, sia per avere nel più breve tempo possibile la liberazione dell’immobile, sia per non pagare più le tasse su somme mai incassate.
Se si aspetta che un inquilino moroso lasci spontaneamente l’immobile, senza procedere con lo sfratto per morosità, si rischia di subire un triplice danno:
- non si incassano i canoni
- l’immobile concesso in locazione è bloccato e non è produttivo di reddito
- si pagano le tasse sui canoni non percepiti
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